Банк Израиля и цены на жилье: в поисках «мягкой посадки»
Управляющий Банком Израиля профессор Стенли Фишер пытается сделать с жилищным рынком страны то, что Центробанки США, Ирландии и Испании пытались, но так и не сумели в течение последних четырех лет. Он хочет провести «мягкую посадку» (в экономике под этим понимается прохождение отрицательного полуцикла без глубокого спада. - Прим. пер.).
По оценкам Банка Израиля, за последний год цены на жилье, ускоренные низким предложением и рекордно низкой учетной ставкой, поднялись на 19%. Фишер пытался замедлить рост цен путем увеличения стоимости кредитов. Он шесть раз повышал ставку и потребовал, чтобы банки добивались от заемщиков большего объема собственного капитала.
Израиль пытается избежать распада рынка вторичных ссуд (subprime), подобного тому, который случился в США в 2007 году, полагает Айя эль-Саид, аналитик-исследователь организации Roubini Global Economics из Лондона (Нуриэль Рубини - аргентино-израильский экономист, одним из первых предсказавший нынешний финансовый кризис. - Прим. пер.). Фишер предупредил, что продолжение роста цен угрожает созданием пузыря, способного потрясти израильскую финансовую систему. «Он будет делать все возможное, - сказал эль-Саид, специализирующийся в исследованиях Ближнего Востока и Африки. – Но все же этого недостаточно для «охлаждения» рынка. Необходимо уменьшить разницу между спросом и предложением».
В прошлом году, как утверждает лондонское агентство по торговле недвижимостью Knight Frank, Израиль занял пятое место по темпам роста цен на жилье. Только в Латвии, Гонконге, объединенном рынке Пекина и Шанхая и в Сингапуре цены выросли выше. В Гонконге, где с января 2009 года цены на жилье выросли на 50%, также, как говорят официальные лица, требуется «охлаждение» рынка.
С первого квартала 2009 года цены на жилье в Израиле выросли на 27%. Как отметило Центральное статистическое бюро, средняя квартира стоит 1,05 млн шекелей ( ок. 286 тыс. долларов). В Тель-Авиве цены выросли на 38%.
Пентхауз в иерусалимском квартале Мусрара, в пяти минутах ходьбы от Старого города, предлагается в маклерском агентстве сети RE/MAX, как утверждает владелица агентства Алиса Фридлянд, за 5,8 млн долларов. Общая площадь квартиры - 350 кв. м, там есть плавательный бассейн, SPA и балкон с видом на золотой купол мечети Кипат а-Села на Храмовой горе.
Частично спрос объясняется интересом богатых североамериканских и европейских евреев, которые ищут дома для отпуска или идеологические инвестиции. Эти покупатели предпочитают Иерусалим, Большой Тель-Авив и Нетанию. Как утверждает Амир Шалтиэль, владелец маклерской компании «Эльдар», они двигаются дальше по мере роста цен.
Как и Франции с Германией, Израилю до сих пор удавалось избегать мирового кризиса недвижимости, потому что здесь не было кредитного бума, который случился в 2008 году в США и Испании.
Использование Фишером монетарной политики, введенной с целью избавить рынок недвижимости от перегрева, ограничено в принципе. Главной проблемой Израиля было и является малое предложение земельных участков. Таково мнение Бенциона Зильберфарба, профессора экономики университета Бар-Илан и бывшего генерального директора министерства финансов. «Реальная проблема - это существующий в центре страны дефицит жилья, а ее решение - это увеличение предложения, которое зависит от правительства», - сказал он.
Около 70% 7,5-миллионного населения Израиля проживает на полоске земли шириной около 20 километров между Средиземным морем и Иудеей и Самарией. Около 93,5% земли в Израиле контролируется правительством, включая недвижимость, на которую заявляют права перемещенные в 1948 году палестинцы. Одно за другим израильские правительства стремились держать на коротком поводке недвижимость в прибрежной зоне и делали безуспешные попытки популяризировать Галилею и Негев.
Премьер-министр Израиля Нетаниягу 15 ноября предложил пакет мероприятий, направленных на увеличение предложения жилья путем стимулирования нового строительства. Эти меры предусматривают предложение скидок на земельные участки, продаваемые тем предпринимателям, которые примут обязательство завершить строительство дома быстрее, чем за 30 месяцев. «Практически невозможно что-нибудь построить в Израиле», - сказал Нетаниягу в интервью от 9 ноября, процитировав обзор Всемирного банка с прогнозом о ведении бизнеса в разных странах в 2011 году. Этот обзор поставил Израиль на 121 место из 183 стран, участвовавших в исследовании, и все - из-за сложностей, связанных с получением разрешений на строительство.
Правительство, кроме этого, предложило определенные меры, направленные на сокращение бюрократических процедур, связанных с новым строительством. Эти меры включают установление более жестких временных рамок для комиссий по планированию и строительству. Как указывается в материалах Всемирного банка, среднее время, необходимое в Израиле для строительства склада, составляет 235 дней. Это на два с лишним месяца дольше, чем среднее время для аналогичного строительства в других странах - членах Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). В прошлом году Нетаниягу сумел протолкнуть законодательство, позволяющее высвободить для строительства около 800 тыс. дунамов (80 тыс. гектаров) принадлежащей правительству земли и отдать ее под частную застройку.
Что касается зарубежного опыта, то, к примеру, в Гонконге руководство решило предпринять аналогичные шаги с целью обуздать нежелательный всплеск на рынке недвижимости. Это повышение цен подстегивается восстановлением экономики полуавтономного анклава, низким уровнем процентных ставок и притоком китайцев с материка, активно покупающих гонконгскую недвижимость.
Меры гонконгского правительства включают увеличение предложения земельных участков под строительство, повышение (в определенных случаях) требований к размеру собственного капитала, а также отказ в предоставлении вида на жительство тем иностранцам, которые покупают здесь недвижимость.
В свою очередь, Стенли Фишер пытается найти баланс между обеспокоенностью по поводу роста цен на недвижимость и инфляционными опасениями, с одной стороны, а с другой - с экспансионистской монетарно-кредитной политикой в условиях восстановления мировой экономики.
Многие специалисты, включая бывшего заместителя министра финансов США Джона Тейлора из Стенфордского университета, уже заявили, что политика низких ставок рефинансирования, которой придерживался бывший председатель Федеральной резервной системы (Центрального банка США. - Прим. пер.) и привела к тому, что в Америке разразился невиданный кризис недвижимости.
«Придет время, и люди скажут: «Ого, как это мы вообще платили такие деньги за недвижимость, это была ошибка», и все поймут, насколько тяжелы последствия лопнувшего пузыря, - сказал Фишер журналистам. - Это мы должны предотвратить».
После того как в 2008 году разразился мировой финансовый кризис, Банк Израиля начал процесс понижения базовой ставки рефинансирования. В течение полутора лет он снизил учетную ставку с 4,25% до рекордно низких 0,5%. С тех пор она выросла на 1,5% и достигла в августе этого года уровня в 2%.
Кроме того, 25 октября Банк Израиля издал директивы, ужесточившие условия получения ипотечных ссуд, которые превышают 800 тысяч шекелей. Для получения такой ссуды, в общем случае, израильские коммерческие банки требуют предоставления собственного капитала в размере от 30% до 40% от стоимости жилья.
Существуют, по меньшей мере, частичные доказательства того, что усилия Фишера начинают приносить плоды. 23 ноября министерство финансов заявило, что в третьем квартале цены на новые квартиры снизились на 2% по сравнению со вторым кварталом. При этом число проданных квартир оказалось самым низким с 2006 года.
На прошедшей в прошлом месяце в Тель-Авиве банковской конференции Фишер заявил, что слишком рано делать выводы о состоянии рынка из-за поступающих оттуда противоречивых данных. Выступая в Нью-Йорке три недели назад, он сказал, что Банк Израиля продолжит принимать меры до тех пор, пока цены на жилье не вернутся в нормальное русло.
«Стенли Фишер за короткий промежуток времени вывел Израиль из рецессии, так что сейчас он принял на себя новые обязательства, - сказал Айя эль-Саид. - Он не допустит нового роста цен на 20% за год».
Джо Купер, Bloomberg – Jerusalem Post
Перевод Владимира Заева
Полный дайджест публикаций Jerusalem Post читайте в газете "Новости недели"
По оценкам Банка Израиля, за последний год цены на жилье, ускоренные низким предложением и рекордно низкой учетной ставкой, поднялись на 19%. Фишер пытался замедлить рост цен путем увеличения стоимости кредитов. Он шесть раз повышал ставку и потребовал, чтобы банки добивались от заемщиков большего объема собственного капитала.
Израиль пытается избежать распада рынка вторичных ссуд (subprime), подобного тому, который случился в США в 2007 году, полагает Айя эль-Саид, аналитик-исследователь организации Roubini Global Economics из Лондона (Нуриэль Рубини - аргентино-израильский экономист, одним из первых предсказавший нынешний финансовый кризис. - Прим. пер.). Фишер предупредил, что продолжение роста цен угрожает созданием пузыря, способного потрясти израильскую финансовую систему. «Он будет делать все возможное, - сказал эль-Саид, специализирующийся в исследованиях Ближнего Востока и Африки. – Но все же этого недостаточно для «охлаждения» рынка. Необходимо уменьшить разницу между спросом и предложением».
В прошлом году, как утверждает лондонское агентство по торговле недвижимостью Knight Frank, Израиль занял пятое место по темпам роста цен на жилье. Только в Латвии, Гонконге, объединенном рынке Пекина и Шанхая и в Сингапуре цены выросли выше. В Гонконге, где с января 2009 года цены на жилье выросли на 50%, также, как говорят официальные лица, требуется «охлаждение» рынка.
С первого квартала 2009 года цены на жилье в Израиле выросли на 27%. Как отметило Центральное статистическое бюро, средняя квартира стоит 1,05 млн шекелей ( ок. 286 тыс. долларов). В Тель-Авиве цены выросли на 38%.
Пентхауз в иерусалимском квартале Мусрара, в пяти минутах ходьбы от Старого города, предлагается в маклерском агентстве сети RE/MAX, как утверждает владелица агентства Алиса Фридлянд, за 5,8 млн долларов. Общая площадь квартиры - 350 кв. м, там есть плавательный бассейн, SPA и балкон с видом на золотой купол мечети Кипат а-Села на Храмовой горе.
Частично спрос объясняется интересом богатых североамериканских и европейских евреев, которые ищут дома для отпуска или идеологические инвестиции. Эти покупатели предпочитают Иерусалим, Большой Тель-Авив и Нетанию. Как утверждает Амир Шалтиэль, владелец маклерской компании «Эльдар», они двигаются дальше по мере роста цен.
Как и Франции с Германией, Израилю до сих пор удавалось избегать мирового кризиса недвижимости, потому что здесь не было кредитного бума, который случился в 2008 году в США и Испании.
Использование Фишером монетарной политики, введенной с целью избавить рынок недвижимости от перегрева, ограничено в принципе. Главной проблемой Израиля было и является малое предложение земельных участков. Таково мнение Бенциона Зильберфарба, профессора экономики университета Бар-Илан и бывшего генерального директора министерства финансов. «Реальная проблема - это существующий в центре страны дефицит жилья, а ее решение - это увеличение предложения, которое зависит от правительства», - сказал он.
Около 70% 7,5-миллионного населения Израиля проживает на полоске земли шириной около 20 километров между Средиземным морем и Иудеей и Самарией. Около 93,5% земли в Израиле контролируется правительством, включая недвижимость, на которую заявляют права перемещенные в 1948 году палестинцы. Одно за другим израильские правительства стремились держать на коротком поводке недвижимость в прибрежной зоне и делали безуспешные попытки популяризировать Галилею и Негев.
Премьер-министр Израиля Нетаниягу 15 ноября предложил пакет мероприятий, направленных на увеличение предложения жилья путем стимулирования нового строительства. Эти меры предусматривают предложение скидок на земельные участки, продаваемые тем предпринимателям, которые примут обязательство завершить строительство дома быстрее, чем за 30 месяцев. «Практически невозможно что-нибудь построить в Израиле», - сказал Нетаниягу в интервью от 9 ноября, процитировав обзор Всемирного банка с прогнозом о ведении бизнеса в разных странах в 2011 году. Этот обзор поставил Израиль на 121 место из 183 стран, участвовавших в исследовании, и все - из-за сложностей, связанных с получением разрешений на строительство.
Правительство, кроме этого, предложило определенные меры, направленные на сокращение бюрократических процедур, связанных с новым строительством. Эти меры включают установление более жестких временных рамок для комиссий по планированию и строительству. Как указывается в материалах Всемирного банка, среднее время, необходимое в Израиле для строительства склада, составляет 235 дней. Это на два с лишним месяца дольше, чем среднее время для аналогичного строительства в других странах - членах Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). В прошлом году Нетаниягу сумел протолкнуть законодательство, позволяющее высвободить для строительства около 800 тыс. дунамов (80 тыс. гектаров) принадлежащей правительству земли и отдать ее под частную застройку.
Что касается зарубежного опыта, то, к примеру, в Гонконге руководство решило предпринять аналогичные шаги с целью обуздать нежелательный всплеск на рынке недвижимости. Это повышение цен подстегивается восстановлением экономики полуавтономного анклава, низким уровнем процентных ставок и притоком китайцев с материка, активно покупающих гонконгскую недвижимость.
Меры гонконгского правительства включают увеличение предложения земельных участков под строительство, повышение (в определенных случаях) требований к размеру собственного капитала, а также отказ в предоставлении вида на жительство тем иностранцам, которые покупают здесь недвижимость.
В свою очередь, Стенли Фишер пытается найти баланс между обеспокоенностью по поводу роста цен на недвижимость и инфляционными опасениями, с одной стороны, а с другой - с экспансионистской монетарно-кредитной политикой в условиях восстановления мировой экономики.
Многие специалисты, включая бывшего заместителя министра финансов США Джона Тейлора из Стенфордского университета, уже заявили, что политика низких ставок рефинансирования, которой придерживался бывший председатель Федеральной резервной системы (Центрального банка США. - Прим. пер.) и привела к тому, что в Америке разразился невиданный кризис недвижимости.
«Придет время, и люди скажут: «Ого, как это мы вообще платили такие деньги за недвижимость, это была ошибка», и все поймут, насколько тяжелы последствия лопнувшего пузыря, - сказал Фишер журналистам. - Это мы должны предотвратить».
После того как в 2008 году разразился мировой финансовый кризис, Банк Израиля начал процесс понижения базовой ставки рефинансирования. В течение полутора лет он снизил учетную ставку с 4,25% до рекордно низких 0,5%. С тех пор она выросла на 1,5% и достигла в августе этого года уровня в 2%.
Кроме того, 25 октября Банк Израиля издал директивы, ужесточившие условия получения ипотечных ссуд, которые превышают 800 тысяч шекелей. Для получения такой ссуды, в общем случае, израильские коммерческие банки требуют предоставления собственного капитала в размере от 30% до 40% от стоимости жилья.
Существуют, по меньшей мере, частичные доказательства того, что усилия Фишера начинают приносить плоды. 23 ноября министерство финансов заявило, что в третьем квартале цены на новые квартиры снизились на 2% по сравнению со вторым кварталом. При этом число проданных квартир оказалось самым низким с 2006 года.
На прошедшей в прошлом месяце в Тель-Авиве банковской конференции Фишер заявил, что слишком рано делать выводы о состоянии рынка из-за поступающих оттуда противоречивых данных. Выступая в Нью-Йорке три недели назад, он сказал, что Банк Израиля продолжит принимать меры до тех пор, пока цены на жилье не вернутся в нормальное русло.
«Стенли Фишер за короткий промежуток времени вывел Израиль из рецессии, так что сейчас он принял на себя новые обязательства, - сказал Айя эль-Саид. - Он не допустит нового роста цен на 20% за год».
Джо Купер, Bloomberg – Jerusalem Post
Перевод Владимира Заева
Полный дайджест публикаций Jerusalem Post читайте в газете "Новости недели"
