Недвижимость в Израиле не дорожает: инвесторы начинают терять деньги
Во втором квартале 2019 года было продано 26.400 тысяч квартир (как новых, так и на вторичном рынке), из них 3,4 тысячи – по льготным программам "Цена для новосела" и "Целевая цена". Из остальных 23 тысяч квартир новых было 5800, остальные – "подержанные".
Об этом говорится в еженедельном обзоре израильского Минфина, который на этот раз посвящен недвижимости.
Больше всего квартир куплено в Реховоте и окрестностях – 4895, из них новых – 2158 (включая льготное жилье).
4352 квартиры куплены в "центральном округе", не считая "большого Тель-Авива", из них новых – 1737.
4013 квартир было продано во втором квартале в Хайфе и окрестностях, из них новых – 1276.
В районе Беэр-Шевы продано 3147 квартир, из них новых 1113.
В районе Иерусалиме продано 2558 квартир, из них 671 новая.
В районе Нетании продано 2466 квартир, из них новых 747.
В Гуш-Дане ("большом Тель-Авиве") было продано 1998 квартир, из них всего 469 новых.
В Хедере и окрестностях продано 1644 квартиры, из них 589 новых.
Всего 826 квартир было продано в Назарете и окрестностях, из них 237 новых.
И самое меньшее число квартир – 693 – было куплено в районе Тверии, из них 183 новых.
10 тысяч квартир из упомянутых 26 с половиной тысяч купили люди, которых в Минфине квалифицируют как "улучшающих жилищные условия". То есть те, кто продает уже имеющуюся квартиру и покупает новую, обычно по причине расширения семьи.
Те, кто впервые обзаводится жильем, купили около 10 тысяч квартир на обычном рынке и 3400 льготных единиц жилья.
При этом, как отмечают в Минфине, хотя эту категорию принято именовать "молодыми парами", определенная часть из них (какая, не уточняется) – одинокие молодые люди, уровень дохода которых не соответствует цене квартиры. Это говорит о том, что в реальности деньги на жилье частично либо полностью дают родители, но квартира записывается на детей, чтобы избежать налога на покупку дополнительной недвижимости.
Из 10 тысяч квартир, купленных молодыми семьями на "свободном рынке", то есть вне льготных программ, лишь 2000 были новыми, остальные покупались на вторичном рынке.
Судя по этим данным, оставшиеся 3000 квартир (26.400 – 10.000 – 10.000 – 3400) купили инвесторы – те, кто приобретает недвижимость для сдачи в аренду и дальнейшей перепродажи по более высокой цене.
Вместе с тем, как отмечают составители отчета, при нынешнем уровне цен покупка недвижимости в качестве вложения средств становится рискованным делом. Многие инвесторы, наоборот, распродают купленное ранее жилье, понимая, что оно вряд будет и дальше расти в цене.
Так, во втором квартале этого года инвесторы продали 5300 квартир, причем наибольшее число проданных ими квартир приходится на центральный округ, Тель-Авив и Реховот.
При этом доля квартир, проданных с отрицательной прибылью (то есть за меньшие деньги, чем они были куплены, с поправкой на инфляцию и налоговые расходы), составила 8%, в то время как в 2017 году эта доля равнялась 4%.
Больше всего "убыточных квартир" продается в Беэр-Шеве, там их доля дошла до 15%.
В основном квартиры, на которых инвесторы теряли деньги во втором квартале этого года, были куплены ими начиная с 2015 года и далее. В то время недвижимость уже продавалась по максимально завышенным ценам, и с тех пор они практически не растут, в то время как жизнь дорожает, и реальная цена квартир становится меньше вырученной за них два-три года назад.
Но все равно большинство квартир продаются с прибылью, которая в среднем (в реальном исчислении) составила во втором квартале 400 тысяч шекелей на квартиру. Разумеется, разброс, образующий это среднее арифметическое, весьма велик, и может составлять от 700 тысяч до 100 тысяч шекелей в разных городах и за квартиры с разными характеристиками.
Как отмечают экономические обозреватели, рост цен на недвижимость практически прекратился, что объясняется как объективной невозможностью покупать квартиры по нынешним ценам при нынешних доходах, так и повышенной активностью министра финансов Моше Кахлона, активно выбрасывавшего на рынок десятки тысяч льготных квартир. Хотя подавляющее большинство этих квартир существует пока только на бумаге, сам факт существования подобной программы, регистрации и жеребьевок на время оттянули с обычного рынка десятки тысяч потенциальных покупателей, что снизило спрос и, соответственно, вынудило тех, кто продает квартиры, снижать цены или отказываться от продажи.
Вместе с тем, эта программа не удовлетворила спрос на жилье, а только "отложила" его. Все распланированное жилье по этой программе давно разыграно и распродано, в последний год разыгрывались квартиры, которых нет еще даже в проекте, и участвовавшие в розыгрышах фактически вытягивали "кота в мешке". Многие из них не воспользовались или не воспользуются выигрышем по разным причинам, и рано или поздно они вернутся на обычный рынок.
Поэтому, чтобы поддерживать пониженный спрос на жилье на обычном рынке и тем самым препятствовать повышению цен, следующему правительству придется изобрести новый трюк. Возможности программы "Цена для новосела", судя по всему, уже исчерпаны, она была действительно эффективной, пока продавались первые запасы уже распланированных квартир на готовых к застройке участках.